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多家上市房企可降价空间均超50

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来源: 作者: 2019-11-07 09:55:27

多家上市房企可降价空间均超50%

近日,中国房产信息集团(以下简称中房信)发布报告称,政策调控未见放松,行业内以价换量的呼声日渐高涨。但是对于不同的企业来说,是否均一致上演降价潮,则依然值得探讨。他们的报告选取了全国13家标杆上市企业进行讨论,最后得到的一个结果是:富力、招商、绿城、世茂、龙湖、中海可降价空间均超50%,其中中海地产的降价空间更是高达59%。

报告在五大假设条件背景下(详见数据说明,这也是本次研究报告成立的前提),对这些企业的土地费用、建筑安装工程费、装修成本、管理费用、销售费用以及财务费用六项进行了研究对比,且根据这六大项成本总和(即平均成本)占企业均价比例,对这些企业的降价空间做出了排名。

这五大假设条件是:

(1)宏观背景:假设今年宏观经济和政策背景保持目前的趋势。中央年内将保持较为严格的调控措施,使房地产市场发展进入健康有序的轨道。

(2)建设速度:假设项目从拿地到上市销售需要约1.5年左右的时间,故在今年销售的项目主要是在2010年间新增的土地储备。

(3)三费成本:假设2012年企业三费使用效率与2011年基本相同,其中财务费用我们采用利息资本化的方式进行统计。同时假设房企新增土地款的60%以及项目所有的建安和装修成本均通过借贷完成,而其利率与去年企业自身借款利率和借款年限相当。

(4)建安成本:假设所有企业在同能级城市开发同物业类型的项目,其建安成本相同。且别墅与多层如果在同能级城市,建安成本相当。

(5)装修成本:假设所有企业在2010年间新增项目的装修比例以及装修标准,与企业2011年在售项目基本相当。

3、平均成本:包含单位土地成本、单位管理成本、单位销售成本、单位利息成本、单位建安成本以及单位装修成本。

4、降价空间=1-平均成本/平均售价,未考虑相关税费的因素。

报告结果显示,在房地产企业的众多成本中,土地成本对企业利润控制影响最大。从13家企业总体的成本分布来看,土地成本占房价比重达23%。13家企业中,六成企业的比重低于23%,其中比例在16%或更低的亦有4家。由于油价、建筑材料等原材料价格的上涨,目前建安成本占房价的比重在13%左右,其重要性仅次于土地成本。而在推崇绿色住宅的背景下,房企普遍会对产品进行一定程度的装修支出,该部分成本亦有5%左右。三费成本占房价比重为12%,由于行业内政策调控,借贷利率上升,利息成本成为三费中主要支出。

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